Butikslivet i Køge – Muligheder og Udfordringer

FORHISTORIEN

Køge har altid været en handelsby – med garanti, da byen fik købstadsrettigheder i 1288 – men måske allerede i slutningen af 900 tallet, hvor Harald Blåtand opførte Vikingeborgen lidt vest for Køge by.

Handel har altid været af stor betydning for en by og i dag er butikslivet af afgørende betydning for byens identitet og for mulighederne for at fastholde og tiltrække nye borgere.

Vi er alle som forbrugere i kontakt med detailhandelen enten dagligt eller flere gange i løbet af en uge. Detailhandelen er det erhverv, der genererer det største flow af personer. Detailhandelen er således sammen med caféerne og restauranterne en meget væsentlig generator for bylivet, som de fleste er enige om at værne om og fremme.

Køge bymidte var i mange år anderledes end de fleste andre større byer i Danmark, når det handlede om butikslivet. Politikerne havde og har markante holdninger til, hvilke vilkår detailhandelen i Køge skulle fungere under.

I et forsøg på at beskytte butikkerne i Køge bymidte var det ikke tilladt at etablere butikker med et areal større end 400 kvadratmeter i bymidten. Konsekvensen heraf var, at butikker med et større arealbehov enten skulle søge en beliggenhed uden for bymidten eller alternativt undlade at etablere sig i Køge.

Køge var således landskendt som langt den største by i Danmark uden en Hennes & Mauritz. Først i forbindelse med realiseringen af en del af Køge Kyst projektet blev der givet mulighed for at etablere handelsgaden Strædet, hvor arealrammen på de 400 kvadratmeter ikke var gældende.

Derfor har Køge nu fået både en Hennes & Mauritz og samtidig byens første rulletrappe!

HVORDAN PÅVIRKES KØGES DETAILHANDEL AF DE GENERELLE TENDENSER?

Antallet af butikker har været faldende i Danmark igennem de sidste mange år. Butikkerne er blevet færre; til gengæld er de typisk blevet større. Selv om vi aldrig har haft så få dagligvarebutikker som nu, har dagligvareforsyningen formentlig aldrig været bedre. Især fremkomsten af discountbutikken eller lavprissupermarkedet har haft og har en kæmpe betydning.

Borgerne i Køge har også glæde af denne udvikling. Byen har fået tilført en lang række discountbutikker, som har suppleret både varehusene Kvickly og Føtex samt supermarkederne Meny og Irma. Netto er fortsat den dominerende discountkæde i Køge efter en række flytninger, udvidelser og opgraderinger af flere af butikkerne i byen.

Ændringen af planloven i 2017 har givet mulighed for at etablere større dagligvarebutikker – i bymidter helt op til 5.000 kvadratmeter, mens den maksimale størrelse i lokalcentre nu er 1.200 kvadratmeter. Byens største dagligvarebutik – Føtex i Ølby Centret – er todelt med separate kasselinjer for ikke at overskride den gamle arealramme, og butikken er endnu ikke blevet samlet til en stor butik, selv om planloven nu giver mulighed for det.

Som i mange andre byer er der i Køge en tilbagevendende diskussion om, hvor dagligvarebutikkerne bedst kan placeres; skal de primært ligge tæt på og understøtte bymidten eller skal de helst lokaliseres i tilknytning til de enkelte boligområder?

Indtil videre har Køge satset på et mix af en decentral dagligvareforsyning og en fastholdelse af store dagligvarebutikker som Kvickly og Irma suppleret med en række discountbutikker i bymidten. Den største koncentration af store dagligvarebutikker har Ølby Centret med varehuset Føtex samt hele fire discountbutikker.

På udvalgsvareområdet, som omfatter beklædning, elektronik og langvarige forbrugsgoder m.m., er udviklingen noget anderledes. Udvalgsvarebutikkerne bliver også færre i antal, men samtidig koncentreres butikkerne i de største byer og centerdannelser. De mindre og mellemstore byer har derfor svært ved at opretholde udbuddet af udvalgsvarebutikker, hvilket de større byer omvendt kan få glæde af i de kommende år.

Køge er ingen undtagelse: antallet af butikker er faldet, men butikkerne har generelt fået et større areal. Ændringen af planloven i 2017 var mest radikal i forhold til udvalgsvarebutikker, hvor der med nogle undtagelser var en maksimal størrelse på 2.000 kvadratmeter. Lovændringen fjernede helt dette loft og gav den enkelte kommunalbestyrelse mulighed for selv at fastsætte den maksimale butiksstørrelse for udvalgsvarebutikker.

Der er dog endnu ikke sket særlig meget på den front i Køge; der er ikke tilført stribevis af nye storbutikskoncepter, men det kan være, at det sker på lidt længere sigt. Planlægning tager tid og tiden arbejder for Køge.

Detailhandelen i Danmark har gennem mange år været i gang med en proces, hvor etableringen af nye udvalgsvarebutikker stort set kun sker i forholdsvis store byer, hvortil Køge må regnes.

De mindre og mellemstore byer har som nævnt i disse år vanskeligt ved at fastholde udbuddet af udvalgsvarebutikker, hvorfor koncentrationen mod de større byer fortsætter. Ændringen i vore indkøbsmønstre, hvor vi i stigende grad foretager køb på nettet, er med til at forstærke denne koncentration mod de større byer.

Byer som Køge vil dog heller ikke gå fri. Vi nærmer os en situation, hvor næsten 25 % af vort forbrug af udvalgsvarer dækkes via køb på nettet. Den største stigning i nethandelen sker i øvrigt på udenlandske sites, så net-grænsehandelen har for længst passeret den sønderjyske grænsehandel.

Det kan mærkes i alle butikker og en del af dem vil ikke kunne overleve denne udvikling. Der vil være behov for færre butikskvadratmetre og vi skal vænne os til en anden sammensætning af funktioner i bymidten.

Som en del af hovedstadsområdets 34 kommuner er Køge underlagt landsplandirektivet om detailhandel i hovedstads-området, som regulerer, hvor der må etableres bymidter og aflastningsområder til detailhandel. Ved den seneste revision af landsplandirektivet blev der åbnet mulighed for etablering af en række nye aflastningsområder – blandt andet i Ishøj, som nu kan planlægge for etablering af flere store udvalgsvarebutikker.

Da der samtidig planlægges for nye, store udvalgsvarebutikker i blandt andet Næstved og Roskilde, er der ingen tvivl – konkurrencen om kunderne vil blive yderligere skærpet. Med en stadig stigende handel på nettet er det en giftig cocktail for mange butikker og byer – også Køge.

Den ultimative nethandler Amazon er endnu ikke for alvor trådt ind på den danske scene, men der er mange, der allerede nu frygter, hvilket blodspor den kan komme til at trække. Der er dog heldigvis en lang række butikker, som er i fuld gang med at forbedre deres indsats på nethandelsfronten, så de kan tilbyde forbrugerne løsninger, hvor de kan konkurrere med de internationale nethandlere.

Nethandelens vækst var et af argumenterne for at ændre lov om butikstid eller lukkeloven, så butikkerne stort set selv kan fastsætte deres åbningstider. Vi er gået i fodsporet af svenskerne, som tilbage i 1971 helt fjernede deres lukkelov. Resultatet i Sverige har været, at byerne groft sagt er lukkede om søndagen og til en vis grad noget affolkede de andre ugedage, mens de eksterne shoppingcentre har åbent hver søndag hele året.

Noget tilsvarende er ved at ske i Danmark. Med nogle få undtagelser er de danske byer stort set lukkede om søndagen, mens de store shoppingcentre har åbent. I Danmark ligger shoppingcentrene dog typisk i tilknytning til byerne og ikke eksternt som i Sverige.

De store dagligvarebutikker har efter ændringen af lukkeloven forøget åbningstiden på alle ugens dage og søndagen er i mange tilfælde en af ugens bedste salgsdage.

Som en lang række andre handelsbyer kæmper Køge med at have fælles åbningstider for udvalgsvarebutikkerne. Byen arbejder med såkaldte minimumsåbningstider, som er fælles for udvalgsvarebutikkerne. Det fungerer nogenlunde, men det kniber med søndagene, hvor der ikke er fuld opbakning til fælles åbningstider hver 1. søndag i måneden. Her er plads til forbedring!

IKKE ET OVERDÆKKET SHOPPINGCENTER!

Et flertal af politikerne i byrådet har gennem mange år været enige om, at hvis og når Køge skulle have tilført nye butikker, så skulle det ikke være i form af et traditionelt, overdækket shoppingcenter.

Det var ellers tæt på i 2007 i forbindelse med udflytningen af CF Petersens trælast og byggemarked fra Blegdammen midt i byen til en ekstern lokalisering ved Værftsvej tæt ved Den Hvide By (det tidligere Codan Gummi).

Frigørelsen af den centralt beliggende grund på Blegdammen banede vejen for, at flere developere lancerede idéen om at opføre en kopi af shoppingcentret SlotsArkaderne i Hillerød, som med succes havde introduceret et overdækket butiksmiljø koblet direkte op på gågaden. I kombination med to centralt beliggende p-huse tilførte SlotsArkaderne således ny energi til Hillerød bymidte, som efterfølgende gjorde, at Hillerød blev styrket som handelsby og fik noget af tidligere tiders opland tilbage.

Sådan skulle det ikke gå i Køge. Tanken om et centralt beliggende shoppingcenter blev sådan set godt modtaget, men kravet til etablering af p-pladser kunne alene løses ved at opføre et p-hus i tilknytning til bebyggelsen. Arkitekterne foreslog at etablere et p-hus som et rundt tårn, der ville spille op til det gamle vandtårn på hjørnet af Blegdammen og Søndre Allé.

Her faldt kæden af. For det første var tanken om et p-hus ikke populær blandt politikerne, men det der gjorde udslaget var, at p-huset var mere end 2-3 etager højt. Det kunne simpelthen ikke forenes med den historiske bymidtes skyline og så faldt projektet til jorden.

I stedet blev Strædet blev bygget og har i dag tilført Køge en stribe nye butikskoncepter, som man tidligere skulle andre steder hen for at besøge. Selv om operatøren af Strædet er et selskab, som primært driver shoppingcentre, er Strædet ikke en traditionel centerbebyggelse, men en tilføjelse til bymidtens gågadenet og butiksliv i et nutidigt set-up.

Køge er derfor en af relativt få, større byer, der ikke har et traditionelt shoppingcenter. På den ene side understreger det byens karakter baseret på en historisk bymidte med mange bevaringsværdige ejendomme i et særegent bymiljø, på den anden side kan bymidten ikke tilbyde det overdækkede butiksmiljø, som mange forbrugere efterspørger – især i den mørkere halvdel af året.

Hvorvidt den ene strategi er bedre end den anden, er der mange meninger om, men foreløbig tyder alt på en positiv modtagelse af Strædet blandt byens borgere, politikere og andre aktører.

HVORDAN FASTHOLDES DEN LEVENDE BYMIDTE?

Der er i dag en arbejdsdeling mellem detailhandelen i Køge bymidte og de store udvalgsvarebutikker i den nordlige del af byen i hhv. Den Hvide By og i Lyngvej-området. Der er ganske enkelt ikke plads til særligt mange store butikker i bymidten i Køge, hvis man ikke udnytter mulighederne på Collstrop grunden, som støder op til den brede bro over jernbanen i forlængelse af Jernbanegade og Stationspladsen.

Det er derfor væsentligt, at man kan anvise plads til store udvalgsvarebutikker i den nordlige del af Køge. Omvendt stiller det også krav til, at der ikke åbnes op for etablering af mindre, bymidteorienterede butikker i det nordlige aflastningsområde, hvis man gerne vil bevare Køge som en levende bymidte.

Der forventes som nævnt et faldende behov for fysiske butikker i de kommende år eller i hvert fald en ændret efterspørgsel efter butikslokaler – herunder også i forhold til lokalernes beliggenhed.

Detailhandelen og bylivet er dynamisk og der er et stort behov for både at have langsigtede strategier og målrettede, nære handlingsplaner.

Det rejser adskillige spørgsmål omkring bymidtens fremtidige muligheder.

  • Har bymidten det rigtige mix af butikker, caféer og andre servicetilbud og hvordan er balancen mellem kædebutikker og unikke butikker?
  • Kan turismen udnyttes bedre?
  • Hvordan kan kunsten og kulturen tænkes ind i bylivet?
  • Kan bymidten organiseres bedre?
  • Er det muligt at forbedre åbningstiderne og markedsføringen af Køge?

Hvis ambitionen om at fastholde Køge som en levende bymidte skal komme i mål, er der stærkt brug for en stillingtagen til ovennævnte spørgsmål, hvoraf nogle af er rettet til de butiksdrivende og deres organisationer, mens andre involverer politikerne m.fl.

Den bedste besvarelse og stillingtagen vil finde sted, hvis alle aktører involveres i et fællesskab – et Bymidteforum – som på den ene side sikrer, at alle synspunkter bliver hørt og som på den anden side skaber fundamentet for bæredygtige løsninger, som vil være bredt forankret blandt alle bymidtens aktører.

Jeg vil derfor opfordre til, at der etableres et formaliseret samarbejde mellem alle bymidtens relevante aktører som politikerne, embedsmændene, de butiksdrivende, ejendomsbesidderne, turismen, kunsten og kulturen med flere, som kan sikre, at Køge bymidte konstant kan udfylde sin rolle som et naturligt og attraktivt mødested og som markedsplads for såvel borgere som andre besøgende.

Men tingene sker ikke af sig selv. Der er brug for handlinger. Der er behov for indgåelse af bindende samarbejdsaftaler omkring strategier og målrettede handlingsplaner. Køge har ikke oplandet for sig selv. Konkurrencen skærpes fra alle retninger både geografisk og virtuelt, så det kan kun gå for langsomt med at tage hul på fremtidens udfordringer!

Parkering og tilgængelighed er en konkurrenceparameter!

Parkering og tilgængelighed er en konkurrenceparamter!

For både bymidterne og shoppingcentrene er parkering ofte en knap ressource. Kunderne forventer omvendt, at de nemt og bekvemt kan komme til at shoppe, købe dagligvarer eller komme på restaurant. ICP's analyser viser, at parkeringsforholdene nødvendigvis ikke er "top of mind" hos kunderne, men at det er et forhold, der forudsættes at være i orden, så man ikke skal lede længe efter en ledig plads. ICP's erfaringer og analyser, herunder detailhandelsanalyser, peger til gengæld ikke på en entydig konklusion i spørgsmålene omkring behovet for parkering, tidsbegrænsninger og betalingsparkering i forbindelse med shopping og byliv.

Ser man detailhandel og behovet for og krav til parkering, er det meget væsentlig at sondre mellem, om der er tale om parkering ved dagligvarebutikker eller shoppingcentrene og bymidter. Overordnet kan man anskue problematikken ved at opdele detailhandelen i to grupper. Dagligvarebutikker på den ene side og mere oplevelsesdrevet detailhandel og andre kundeorienterede servicefunktioner i bymidterne, shoppingcentre og storbutiksområder på den anden side.

Dagligvarer bliver købt tæt på bopælen

Dagligvarer bliver generelt købt relativt tæt på kundernes bopæl. Discountbutikkerne, som der i dag er knap 1.500 af på det danske marked, har typisk et begrænset opland – og er lige nu, den butikstype, der vækster mest. I dag har discountbutikkerne en omsætningsandel på mere end 40 % inden for den del af dagligvarehandelen, der foregår i større butikker. Oplandet og dermed parkeringsbehovet til discountbutikkerne er ikke væsentlig forskelligt i en discountbutik med en trafikplacering og i en placering i et boligområde. ICP’s analyser viser, at over 2/3 af kunderne bor inden for 5 km kørsel fra både discountbutikker med en trafikplacering og en placering i et boligområde. Parkeringsbehovet for discountbutikkerne varierer, men ligger typisk i spændet mellem 25 og 50 pladser. Behovet for parkering er naturligvis en del større til de større koncepter som supermarkeder, varehuse og lavprisvarehuse, da de generelt har et større opland. Men behovet varierer en del afhængig af beliggenheden.

Knap halvdelen af kunderne bruger bil, når de handler dagligvarer

I de større dagligvarebutikker (discountbutikker, supermarkeder, varehuse) kommer knap halvdelen af kunderne i bil til butikken. Omkring 20 % er gående og ligeledes omkring 20 % kommer på cykel. Offentlig transport anvendes af omkring 10 % af kunderne.

Ovenstående vil naturligvis variere mellem de konkrete placeringer og derfor er det væsentligt, at f.eks. udviklerne tager de lokale forhold i betragtning, når der dimensioneres parkering.

Det skal være bekvemt at handle dagligvarer

Kunderne vægter bekvemmelighed højt, når de handler dagligvarer. Der handels stadig dagligvarer i stor stil f.eks. i forbindelse med turen til- og fra arbejde - og mens man er på arbejde.

Da butikkerne generelt får længere og længere åbningstider, ses der dog en tendens til, at forbrugerne køber mere jævnt ind over hele åbningstiden – især er aftenerne blevet populære.

Mindre p-behov?

De generelt længere åbningstider har betydet, at kunderne spredes over længere tid og dette har betydet, at parkeringsbehovet ved dagligvarebutikkerne er blevet mindre. I samme retning trækker det, at e-handelen med dagligvarer vækster. Den vurderes i dag at udgøre ca. 2 % af det samlede dagligvaremarked og ventes over de næste 10 år at stige til omkring 6 % af markedet.

Omvendt råder flere og flere husstande over minimum én bil, og den markante etablering af især mange discountbutikker har betydet, at konkurrencen om kunderne er skærpet. Dette indikerer, at rigelig og bekvem parkering i flere tilfælde er en konkurrenceparameter.

Bymidter, shoppingcentre og storbutiksområder

Forbrugerne forventes i fremtiden at være endnu mere villige til at køre langt for det rigtige – ofte store -  udbud af udvalgsvarer og oplevelser. ICP forventer, at udvalgsvarebutikkerne i fremtiden yderligere vil blive koncentreret i få store udbudspunkter. Der kan både være tale om, at bymidterne bliver mere komplette udbud af detailhandel, bespisning, behandlere og kultur og de store shoppingcentrene, der ”lærer” af bymidterne og satser mere på andre funktioner end butikker. Endelig er der storbutiksområderne, der kompletterer udbuddet af butikker med legeland og store restauranter som Bones, Dalle Valle og lign.

E-handel giver udvalgsvarehandelen udfordringer

I dag udgør e-handel med udvalgsvarer ca. 22% af det samlede detailhandelsforbrug. Væksten i e-handelen inden for udvalgsvarer er aftaget en smule over det seneste år, men der er stadig vækst i området – hvor de nuværende aktører i ét eller andet omfang forbereder sig på, at verdens største e-tailer – Amazon måske træder ind på det danske marked. Det er ICP’s og andres vurdering, at e-handelen formentlig vil nå et mætningspunkt, når de har omkring 30 % af det samlede udvalgsvareforbrug.

Kunne man forestille sig, at dette vil betyde, at behovet for p-pladser i bymidterne mindskes? Det kan man ikke nødvendigvis være sikker på. Både de store bymidter og store de store shoppingcentre opruster nemlig på funktioner, der dels skal fastholde forbrugerne, dels skal få dem til at bruge mere tid og penge! Alt andet lige vil længere opholdstid betyde et øget behov for p-pladser.

Får bymidterne og shoppingcentrene held med deres strategi vil dette formentlig som minimum opretholde presset på parkeringsanlæggene, som måske også samtidig presses af flere nye boliger i mange bymidter.

Hvad synes forbrugerne er vigtigst?

Når man spørger kunderne om, hvad der er vigtigst, når de skal vælge mellem de forskellige shoppingcentre og bymidter, nævner omkring 40 % et stort udvalg af både butikker og andre kundevendte funktioner som restauranter, kulturelle tilbud og behandlere. Omkring 25 % af kunderne siger, at det er vigtigst, at shoppingcentret/bymidten er tæt på bopælen.

Kun 6 % mener, at gode parkeringsforhold, er den vigtigste grund til at vælge mellem forskellige bymidte og/eller shoppingcentre.

Gode parkeringsforhold er for kunderne en selvfølge

Dette udsagn kan tolkes på flere måder. ICP mener, at parkering er en nødvendighed, som forbrugerne anser som en basal forudsætning for at vælge en bymidte eller et shoppingcenter. De forventer, at parkeringen er tæt på de funktioner, de skal besøge, og at den er rigelig.

Men hvad kræver forbrugerne?

På trods af flere biler og en øget mobilitet, er det ICP’s vurdering, at forbrugerne ikke accepterer væsentlig afstand mellem de enkelte butikker i et udbudspunkt og ej heller afstand fra parkering til butikkerne, restauranterne og oplevelserne.

Forbrugerne forventer, at de umiddelbart tilbydes et spændende bymiljø. Når kunderne ankommer og bilen parkeres, skal oplevelserne og butikkerne være relativt let tilgængelige. Kunderne accepterer en vis afstand mellem parkering og butikkerne, hvis gåturen er interessant og indeholder oplevelser kombineret med en god synlighed til butikkerne og servicefunktionerne.

Betalingsparkering?

Betalingsparkering er et effektivt værktøj til at styre efterspørgslen af parkeringspladser i en bymidte eller ved i shoppingcenter, og begrænse den tid, den enkelte plads bliver benyttet. Ved at indføre betalingsparkering på de mest centrale parkeringspladser sikres, at pladserne bliver brugt af kunder og ikke er optaget af heldagsparkerende som f. eks. folk der er på arbejde – f.eks. ansatte i butikkerne.

Betalt parkering får kun i begrænset omfang bilister til at vælge alternative transportformer som kollektiv trafik eller gang/cykel til bymidten, mens for høje afgifter kan betyde, at kunderne søger andre steder hen, hvor parkering er gratis. Derfor skal parkeringsafgiften afspejle de lokale forhold, og et incitament for kunden kan være en times gratis parkering eller en parkeringsafgift, der trappevist stiger, jo længere tid man parkerer.

Generelt er andelen af forbrugere, der kommer til en bymidte afhængigt af bymidtens størrelse, udbuddet af butikker og andre kundeorienterede servicefunktioner og dermed også oplandets størrelse. Ser man på tværs af de analyser ICP har gennemført på området, kommer godt halvdelen af kunderne i bil til en bymidte.

Det er ICP’s erfaring, at kunderne ikke bryder sig om betalt parkering – hverken i bymidterne eller i shoppingcentrene. Ikke desto mindre har man i en række bymidter og shoppingcentre indført betalingsparkering. Er udbuddet tilstrækkeligt stort og har det mange, attraktive funktioner og oplevelser, er det ICP’s erfaring, at betalingsparkering – trods modvilje – fungerer. Man kan sige, at forbrugerne er mest villige til at betale i de mest attraktive bymidter og shoppingcentre og mindre indstillet på betalt parkering i mindre bymidter.

Således er en god og rigelig (og gratis?) parkering én af konkurrenceparametrene i kampen om at tiltrække forbrugere.